Grundsteuer: warum die Reform Lasten verschiebt, nicht nur neu bewertet
Die Grundsteuerreform ersetzt jahrzehntealte Bewertungen durch aktuelle. Für die Gemeinde als Ganzes soll das Aufkommen ungefähr gleich bleiben. Für einzelne Eigentümer und Mieter bedeutet dieselbe Reform trotzdem, dass sich ihre persönliche Last verschiebt, nach oben oder nach unten.
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Bewertung
Ernst zu nehmen. Hier solltest du aktiv handeln, nicht nur beobachten.
Die Bewertung bemisst sich an der Wirkung auf einen normalen Haushalt oder einen kleinen Betrieb, nicht an der weltpolitischen Bedeutung des Themas. Wie die Skala gemeint ist
Wen es wo trifft
Warum das passiert
Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnungsgrundlage für verfassungswidrig erklärt, weil sie auf jahrzehntealten Werten beruhte, die sich seither weit von den tatsächlichen Grundstückswerten entfernt hatten.
Die Reform ersetzt diese alten Werte durch eine Neubewertung, die aktuelle Bodenrichtwerte, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Alter berücksichtigt.
Aus dem neuen Grundsteuerwert ergibt sich über eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert diesen Betrag anschließend mit ihrem eigenen Hebesatz.
Kommunen sollen die Reform insgesamt aufkommensneutral gestalten, das heißt die Summe aller Einnahmen soll sich im Durchschnitt kaum verändern. Das gilt aber nur im Gesamtbild, nicht für jedes einzelne Grundstück.
Weil sich die relativen Werte unterschiedlich entwickelt haben, etwa Grundstücke in gefragten Lagen stärker als in wenig gefragten, zahlen manche Eigentümer künftig mehr und andere weniger, auch wenn sich am Gebäude selbst nichts verändert hat.
Die Grundsteuer gehört zu den wenigen Steuern, die Vermieter vollständig über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umlegen dürfen. Eine Verschiebung bei Eigentümern wirkt deshalb zeitversetzt auch bei Mietern.
Wann es bei dir ankommt
Der erste Bescheid, der bei Eigentümern ankommt, ist meist der Grundsteuerwertbescheid und danach der Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt. Beide legen nur die Berechnungsgrundlage fest, noch nicht den zu zahlenden Betrag.
Die tatsächliche Zahllast folgt erst mit dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde, sobald diese ihren neuen Hebesatz beschlossen hat. Der Zeitpunkt unterscheidet sich von Kommune zu Kommune.
Für Mieter kommt die Änderung typischerweise erst mit der nächsten jährlichen Nebenkostenabrechnung an, nicht sofort mit der Umstellung.
Wer schon lange im selben Gebäude wohnt oder es lange besitzt, merkt die Umstellung häufig stärker, weil die alte Bemessungsgrundlage dort besonders veraltet war.
Was du tun kannst
Kurzfristig
In den nächsten Tagen und Wochen. Prüfe zuerst deine eigenen Bescheide.
Als Privatperson
Vergleiche Fläche, Baujahr und Grundstücksgröße im Bescheid mit den tatsächlichen Angaben. Fällt dir eine Abweichung auf, beachte die Einspruchsfrist und leg im Zweifel fristwahrend Einspruch ein.
Als Selbstständiger oder kleiner Betrieb
Prüfe bei Gewerbegrundstücken zusätzlich die angegebene Nutzungsart und die Abgrenzung zwischen betrieblich und privat genutzten Flächen.
Als Privatperson
Achte als Mieter in der nächsten Nebenkostenabrechnung gezielt auf die Position Grundsteuer. Als Eigentümer plane die neue Höhe in deine Kalkulation der Umlage ein.
Als Selbstständiger oder kleiner Betrieb
Sieh bei gepachteten oder gemieteten Betriebsflächen im Vertrag nach, wie die Umlage der Grundsteuer geregelt ist.
Mittelfristig
In den nächsten Monaten. Hier geht es um Vorauszahlungen und Einordnung.
Als Privatperson
Passe deine Vorauszahlungen realistisch an, um eine hohe Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden.
Als Selbstständiger oder kleiner Betrieb
Überprüfe die Betriebskostenvorauszahlungen für gewerbliche Mietflächen in gleicher Weise.
Als Privatperson
Ordne den beschlossenen oder geplanten Hebesatz deiner Gemeinde im Vergleich zu Nachbargemeinden ein, das hilft bei künftigen Wohnentscheidungen.
Als Selbstständiger oder kleiner Betrieb
Beziehe kommunale Hebesätze künftig auch in Standortentscheidungen für den Betrieb mit ein.
Langfristig
Über Jahre. Entscheidungen, die du selten triffst und die dafür lange wirken.
Als Privatperson
Kalkuliere bei Kauf- oder Sanierungsentscheidungen die laufende Grundsteuer als festen Kostenblock mit, nicht nur Kaufpreis und Zinsen.
Als Selbstständiger oder kleiner Betrieb
Plane bei Investitionen in Betriebsimmobilien die Grundsteuer über die gesamte Nutzungsdauer mit ein.
Als Privatperson
Die Bewertungsgrundlage soll künftig in regelmäßigen Abständen aktualisiert werden. Die Grundsteuer bleibt damit ein Thema, das wiederkehrt, statt einmal erledigt zu sein.
Als Selbstständiger oder kleiner Betrieb
Nimm das bei größeren Immobilienbeständen in die langfristige Liquiditätsplanung mit auf.
Quellen
Verlinkt sind die Stellen und Rechtsgrundlagen, auf die sich dieser Artikel stützt. Wir verweisen auf die jeweilige amtliche Seite, weil einzelne Dokumente dort regelmäßig durch neuere Fassungen ersetzt werden.
Datengrundlage
Grundlage sind das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer, das Grundsteuer-Reformgesetz, das Bewertungsgesetz sowie die von den Kommunen beschlossenen Hebesatzsatzungen. Wir nennen keine konkreten Hebesätze oder Beträge, weil sie von Kommune zu Kommune verschieden sind und sich weiterentwickeln.
Hinweis
Dieser Artikel ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir nennen keine Finanzprodukte, keine Anbieter und keine Versicherungen und geben keine Kauf-, Verkaufs- oder Umschichtungsempfehlungen. Was du hier findest, sind Erklärungen und Prüfpunkte, mit denen du deine eigene Lage einschätzen kannst. Für Entscheidungen mit Geld, Steuern oder Verträgen zieh bitte eine Person hinzu, die dafür zugelassen ist und deine Situation kennt.